火箭财报（ID：insiderpost）
撰文：方文
多次传出上市消息的优客工场，有了新的进展。
12月5日，优客工场45位股东将股权全部出质给了其在香港的全资子公司，这在某种程度上预示着，优客工场可能正在搭建VIE架构，距离赴美上市也更近一步。
估值过高，难免市值倒挂
从去年开始，优客工场上市的传闻就不断。去年八月，市场消息称优客工场将在2018年第三季度进行IPO；今年二月，再次传出优客工场即将上市的消息，但是一直没有下文。
最近的一次是今年是11月，据外媒报道，优客工场已经向美股证券交易委员会秘密提交招股书，计划在今年年底或者明年初在美国上市，募资资金为1亿美元。根据《乔布斯法案》，对于年营收低于10亿美元的企业，可以将企业财务信息保密到IPO临近的时间。
优客工场由毛大庆在2015年创办，此前毛大庆有着丰富的地产行业工作经历。在优客工场成立之前，毛大庆在万科工作七年，担任万科集团副总裁。
凭借毛大庆在地产行业丰富的从业经历，优客工场迅速获得融资。在过去的四年里，通过不断地融资和并购，资产越来越厚。
优客工场成立仅仅不到一周后，获得了红杉、创新工场等1000万人民币的天使轮融资；四个月后，获得2亿元A轮融资。此后，优客工场平均每三个月获得一轮融资，其中既有红杉这样的风险投资机构，也有地产公司等。。
优客工场最新的一轮融资是今年四月龙熙地产超过2亿元的战略投资。从成立至今，优客工场已经完成了19轮融资，融资总额粗略估计超过60亿元。
（数据来自企查查）
2018年优客工场一口气收购七家共享办公空间，资产急速扩大。去年11月份优客工场完成2亿美元D轮融资后，估值已达到30亿美元。
目前，优客工场的办公空间覆盖国内和新加坡、纽约共44个城市，旗下办公空间超过200个， 入驻企业1.5万家，全球会员数10万。可对比的是，WeWork分布在111个城市共有528个空间，会员人数52.7万人。
但是优客工场的资产过大，可能会引起其上市后市值达不到期望。
对比优客工场和WeWork的营收数据能够准确的看出，优客工场的盈利能力更差。在2018年WeWork营收18亿美元，亏损19亿美元。而据消息称，优客工场2018年的协议金额达到1.5亿美元，两者相差12倍。在会员人数相差5倍的情况下，营收12倍的差距，可见优客工场的变现能力相比WeWork更为逊色。
按照WeWork软银最终注资时80亿美元的估值计算，优客工场的估值应该在7亿美元左右。而在其最后一轮融资中，估值已达到30亿美元，而且融资总额达到了60亿元（约合8.4亿美元）。
这也印证了，有消息称有老股东以60亿元估值的价格在转让其持有的优客工场股份。
共享办公盈利模式难解
一级市场估值过高，对于优客工场来说，慢慢的变成了一个负担。一个显而易见的例子就是折戟IPO的WeWork。
今年八月，共享办公巨头WeWork在美国IPO，由于估值远远没有达到预期，WeWork不断推迟上市，最后放弃。
WeWork的估值也一度在一级市场被高估。2019年初，软银向WeWork注资20亿美元，后者的估值一度达到470亿美元，但随后迅速滑落。
WeWork递交招股书时，估值已经降到231亿美元。路演时，WeWork的估值被降低到了只有100亿美元，甚至要低于其融资总额的120亿美元。
随后，WeWork暂停了IPO，并开启了裁员。最终，软银以80亿美元的估值全盘接管了WeWork。
由于WeWork上市延迟、失败，其估值不断被降低。在10月份的福布斯富豪榜中，WeWork创始人亚当·诺伊曼财富估值被下调到6亿美元，同时WeWork的估值被《福布斯》估计最多为28亿美元。
亏损之外，市场对WeWork高估值的怀疑在于：其本质就是一个披着科技外衣的二房东。2018年WeWork营收18亿美元，其中17亿为租金收入，占比超过90%。
优客工场面临同样的问题。其营收主要来自于租金、增值服务、会员收入。公开多个方面数据显示，优客工场2017年营收为1.67亿元，其中来自办公空间租金的收入占比高达90%，其他业务仅仅占到10%左右；2018年，优客工场除去租金以外的收入提升至25%，但办公空间租金仍是营收的主要来源。
租金收入来源占比过高，营收来源单一。和WeWork经营方式如出一辙的有优客工场正面临着和WeWork同样的市场检验。这也代表着，市场很有一定的概率会按照WeWork对其进行估值。
事实上，过度依赖租金收入，盈利模式单一，共享办公在国内早就开始显现出疲软态势。
2018年共享办公行业开始洗牌，行业企业数量从2017年顶峰的5000多家，到2018年6月急剧下降到约300家。
除了优客工场对洪泰创新空间和无界空间的收购，2018年4月WeWork还收购了国内共享办公企业裸心社。
如今，WeWork泡沫的破灭，不仅自身上市折戟，也让市场对整个共享办公行业都失去了信心。共享办公行业融资进一步变难。在软银最新的注资前，WeWork的资金可能撑不过两个月，而对于国内的共享办公企业来说，假如没有新的融资，上市可能是铤而走险唯一的选择。
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